Pourquoi investir dans un parking
Interview d’Olivier Burthe Mique
Peu de charges, un bail très souple, une rentabilité nette d’impôt souvent supérieure à 5%… L’achat d’un ou plusieurs parking (s) constitue souvent un bon plan. Explications et conseils pour optimiser votre investissement de Olivier Burthe Mique, notaire associé chez LBMB.
Si on laisse de côté l’étape agréable pour certains des visites de logements avant un achat pour louer et que l’on mise en priorité sur un investissement abordable et rentable, l’achat d’un ou plusieurs parkings a de solides atouts.
Une conjoncture favorable
Bien que la politique environnementale des collectivités tende à réduire l’utilisation d’automobiles en centre-ville, la pénurie des places de stationnement est patente dans les grandes villes.
Cet état entraîne une augmentation de la demande des locations d’emplacements de stationnement avec pour corollaire une augmentation des prix (location et acquisition). Les opportunités restent toutefois possibles, à condition de choisir un emplacement bien ciblé au prix raisonnable. On considère que la rentabilité d’un investissement est satisfaisante si elle dépasse 5 % net d’impôt.
Pour rappel, le taux de rentabilité est égal à la somme des recettes divisée par la somme des dépenses.
Mais il est tout à fait possible d’obtenir une rentabilité de 6-7 % voire davantage, alors que l’on excède rarement 4 % net dans l’immobilier d’habitation. Cette rentabilité s’explique par des loyers souvent intéressants, des prix d’acquisition relativement peu élevés et de faibles charges de copropriété. De plus, il n’y a pas de travaux de remise en état à réaliser entre deux locations.
Cette conjoncture favorable permet également de revendre rapidement un parking en cas de besoin de trésorerie. Par ailleurs, en cas d’achat d’un emplacement de parking, il est intéressant de s’informer sur la possibilité de le boxer. Cette possibilité permettra à court ou moyen terme une plus-value à la revente pour un faible investissement supplémentaire.
Quant aux prix, ils sont très variables selon l’adresse. Pour un emplacement de parking en proche banlieue parisienne (Courbevoie ou Bois-Colombes), les tarifs se situent entre 10 000 et 15000 €, alors que les prix dépassent souvent 20 000 € à Paris intra muros (ex. 35000 € dans le 9e, 40000 € dans le 6e).
Pour un box, on peut trouver des opportunités en banlieue parisienne entre 15 000 et 25000 € (environ 30000 € à Neuilly-sur-Seine).
Il est également possible d’acquérir 3 ou 4 places de parking pour moins de 40 000 € dans certaines grandes villes de province.
Un régime locatif souple
Dans l’hypothèse où la place de parking n’est pas liée au logement principal du locataire, le bail est soumis aux seules dispositions du Code civil : le loyer, sa révision, la durée et les modalités de fin de bail sont fixés librement. Il est vivement conseillé de signer un bail pour définir les droits de chacun même si l’écrit n’est pas obligatoire pour un parking.
Par ailleurs, en cas de difficultés de paiement, la procédure d’expulsion est plus rapide et plus facile.
Nos conseils avant d’acheter
– Votre achat doit être pérenne et la rentabilité assurée. Il convient ainsi d’éviter d’acquérir des places de stationnement trop proches de constructions nouvelles ou à proximité de parkings publics, même si la location d’emplacements dans ces parkings est particulièrement élevée en général.
– Prévoyez une enveloppe de frais d’achat de l’ordre de 13 % du prix de vente. En effet, les frais fixes sont proportionnellement plus élevés que pour un appartement ou une maison, compte tenu des prix plus faibles. Notez aussi dans vos frais la taxe foncière et une quote-part de charges si l’emplacement est intégré dans une copropriété, même si elles restent modiques.
– Afin d’éviter d’avoir à signer trop régulièrement des contrats de location, assurez-vous d’une certaine stabilité de votre locataire en signant des contrats de un an minimum.
– Vérifiez enfin vous pouvez acheter un parking sans être propriétaire d’un appartement dans l’immeuble, car le règlement de copropriété peut stipuler un droit de préférence des autres copropriétaires.