Maison de famille : comment sortir du piège de l’indivision
Florence Gémignani
«Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision.» Ce principe est bien connu mais sa mise en œuvre peu aisée. Création d’une SCI, rachat par un des indivisaires… Notaire associé chez LBMB, Florence Gemignani détaille les solutions pour sortir de l’indivision et vous conseille.
Les propriétés de famille sont des lieux de souvenir auxquels nous sommes attachés.
Si les parents ne prennent aucune disposition de leur vivant, les héritiers (enfants) se retrouvent par défaut indivisaires : soit en pleine propriété, soit en nue-propriété, en présence du conjoint survivant usufruitier. Dans ce dernier cas, on parle d’indivisions complexes. Cette indivision peut être vécue ou subie, notamment en cas de mésentente ou de simple indifférence mutuelle.
Il est donc essentiel d’anticiper, d’organiser leur transmission.
La propriété indivise : l’étendue de vos pouvoirs
Les indivisaires doivent s’entendre pour prendre les décisions.
Ainsi, la majorité des deux tiers des droits indivis est requise notamment pour les décisions suivantes :
– Effectuer les actes d’administration,
– Consentir un mandat général d’administration à l’un ou plusieurs des indivisaires ou à un tiers,
– Conclure et renouveler les baux autres que ceux portant sur un immeuble à usage agricole, commercial, industriel ou artisanal.
Le consentement unanime des indivisaires est impératif pour effectuer tout acte qui ne ressort pas à l’exploitation normale, et notamment pour vendre le bien.
La vente d’un bien indivis peut toutefois être autorisée par le juge, à la demande de l’un ou des indivisaires titulaires d’au moins deux tiers des droits indivis, sauf en cas de démembrement de la propriété du bien ou si l’un des indivisaires est présumé absent ou, par suite d’éloignement, se trouve hors d’état de manifester sa volonté.
Sortir de l’indivision comment et combien cela coûte-t-il ?
«Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » ce principe est bien connu mais sa mise en œuvre peu aisée. Le partage peut toujours être provoqué, sauf sursis par jugement ou convention.
En tant qu’indivisaire, vous pouvez céder vos droits indivis à un ou plusieurs autres indivisaires. En cas de cession à un tiers, il faut alors purger le droit de préemption des indivisaires.
Les droits varient selon les cas :
– Cession de droits indivis à l’un des indivisaires (sans faire cesser l’indivision et si l’indivision est d’origine successorale, communautaire ou pacs) : 2,5 % de droits d’enregistrement ;
– Cession de droits indivis à tous les autres indivisaires ou partage : 2,5% de droits d’enregistrement ;
– Cession de droits indivis à un tiers : comme une vente, les droits d’enregistrement étant actuellement de 5,8 %.
A ces pourcentages s’ajoutent des émoluments qui varient selon le prix de vente.
Un aménagement conventionnel possible avec l’aide d’un notaire
Les indivisaires qui le souhaitent peuvent aménager leurs relations pour faciliter, stabiliser, voire pérenniser la gestion des biens indivis, en concluant à l’unanimité une convention d’indivision.
La convention peut être conclue pour une durée :
– Indéterminée ;
– Déterminée, elle ne saurait être supérieure à cinq ans. Elle est renouvelable soit par décision expresse des parties, soit par tacite reconduction sauf opposition, pour une durée déterminée ou indéterminée ;
– En présence d’un des parents : la combinaison de l’indivision et du démembrement de propriété.
Le conjoint survivant peut être usufruitier de tout ou partie du patrimoine du défunt selon le régime matrimonial, l’existence d’une donation entre époux et l’option successorale exercée au décès.
Il n’existe pas d’indivision entre usufruitier et nu-propriétaire. Toutefois, il est possible de conclure des conventions soit entre les nus-propriétaires, soit entre les usufruitiers, soit entre les uns et les autres.
Les droits et obligations respectifs des usufruitiers et des nus-propriétaires peuvent être aménagés conventionnellement, en définissant les charges de jouissance, le sort des embellissements et des travaux faits par l’usufruitier, l’autorisation de travaux faits par le nu-propriétaire…
Un peu d’anticipation
Il est recommandé d’envisager la transmission du bien de famille du vivant des parents.
Une telle organisation nécessite : un enfant intéressé par la reprise, d’autres biens dans le patrimoine permettant d’attribuer à chaque enfant une part équivalente, ou à défaut que le « repreneur » de la maison soit en mesure de verser une soulte à ses frères et sœurs.
La donation-partage permet d’attribuer à un bénéficiaire désigné à l’avance la maison de famille en propriété ou en nue-propriété. Les donateurs ou le parent donateur peuvent se réserver sa ou leur vie durant l’usufruit.
Cette réserve d’usufruit avec ou sans réversibilité au profit de son conjoint permet une transmission progressive et fiscalement plus avantageuse : l’usufruit viager s’éteint au décès de l’usufruitier sans fiscalité complémentaire pour les nus-propriétaires.
L’usufruitier conserve ainsi la jouissance de sa résidence, et en contrepartie, supporte les frais et charges d’entretien, les impôts locaux et l’ISF, ce qui est moins contraignant pour les enfants. Les droits et obligations entre usufruitier et nu-propriétaire peuvent être aménagés conventionnellement, en fonction des situations pour transférer la prise en charge par exemple tout ou partie des grosses réparations.
Une autre solution consisterait à apporter la maison à une société civile immobilière et à attribuer aux enfants des parts. Toutefois, cette opération engendre la taxation de la plus-value et requiert, le cas échéant, la purge du droit de préemption urbain.
Créer une SCI : oui mais…
La constitution d’une SCI familiale est souvent présentée comme une alternative à l’indivision.
Elle permet notamment d’écarter la règle de l’unanimité en organisant la gouvernance et la répartition des pouvoirs, d’anticiper la transmission à titre gratuit et de pallier la jurisprudence récente qui remet en cause les donations-partage en indivision (Cass. 1re civ., 6 mars 2013 ; Cass. 1re civ., 22 nov. 2013 ).
L’organisation conventionnelle est aussi plus pérenne, une société pouvant être constituée pour une durée de 99 ans, alors que la convention d’indivision ne peut être conclue que pour 5 années.
La cession de parts de SCI est moins onéreuse que celle de l’immeuble : car il n’y a pas de publication au fichier immobilier, droits d’enregistrement de 5% perçus sur la valeur nette après déduction du passif au lieu de 5,70% pour une vente ordinaire. Une telle cession est néanmoins plus onéreuse qu’une sortie de l’indivision.
Toutefois, les inconvénients ne sont pas à négliger : il est plus difficile de trouver un acquéreur de parts sociales que d’un immeuble : valorisation des parts, impact de la fiscalité latente (plus-values), garantie de passif, sans parler des difficultés de financement, certains banquiers étant réticents à octroyer des prêts à de telles sociétés (bien souvent sans comptabilité, dépourvue d’assemblée d’approbation des comptes annuels…)
En cas de décès d’un associé, la société se poursuit entre les associés existants et les héritiers du défunt sous réserve de clause d’agrément. Les statuts peuvent prévoir que le décès entraine sa dissolution ou sa continuation entre les seuls associés survivants.
Souvent constituée par le chef de famille pour conserver la maîtrise du bien, la SCI peut se révéler à son décès être être un piège dont il est difficile de sortir.
En l’absence de clause statutaire, le retrait d’un associé doit être approuvé à l’unanimité.
A défaut, il doit être motivé par un juste motif. Or la mésentente entre associés est exceptionnellement retenue par les juges comme cause de dissolution.