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Par Stanislas Royer

A compter du 1^er juin prochain, une nouvelle obligation d’information particulière sera organisée à l’article L. 112-11 du Code de l’urbanisme, issue de la loi d’orientation des mobilités n°2019-142 du 24 décembre 2019.

Cette nouvelle obligation d’information est liée, en cas de vente ou location, à la prise en compte de la présence éventuelle d’un Plan d’Exposition au Bruit (PEB) applicable au bien loué ou vendu.

Qu’est-ce qu’un PEB ?

Le PEB est un document d’urbanisme, élaboré sous l’autorité du Préfet et annexé au plan local d’urbanisme de la commune concernée, qui fixe les conditions d’utilisation des terrains limitrophes à un aéroport ou un héliport, exposés aux nuisances dues au bruit des aéronefs.

Il s’agit d’un document graphique qui délimite, au voisinage d’un aéroport ou héliport, quatre zones d’exposition au bruit, à l’intérieur desquelles il y a une volonté de maîtriser les constructions.  L’importance de l’exposition au bruit est matérialisée par les lettres A, B, C et D.  A correspondant à une exposition très forte au bruit, B exposition forte, C exposition modérée et D exposition faible.

Ce document vise ainsi à interdire ou limiter les constructions afin de contenir, au sein d’une zone soumise à un PEB et donc aux nuisances sonores, l’accroissement de la population.

Par exemple dans la zone A, qui est la plus restrictive, sont uniquement autorisés les logements nécessaires à l’activité aéronautique ou accessoires à celle-ci, ainsi que les logements de fonction nécessaires aux activités commerciales ou industrielles admises dans la zone. A l’inverse dans la zone D, toutes les constructions sont autorisées sous réserve de respecter certaines contraintes liées à l’isolation acoustique.

Quel est le champ d’application de cette nouvelle obligation ?

• Condition liée aux constructions : le texte vise les immeubles bâtis à usage d’habitation ou mixte habitation et professionnel, ainsi que les immeubles non bâtis constructibles. Attention concernant les immeubles non bâtis constructibles, le texte ne précise pas l’usage auquel devra être destiné le terrain constructible. Il semble donc que l’information devra être transmise, même si le terrain aura pour vocation d’accueillir des activités industrielles, commerciales, de bureaux…
• Condition géographique : ces immeubles doivent être situés dans l’une des 4 zones de bruit définies par le PEB. Il s’agit donc de terrains situés à proximité d’aéroports ou héliports dotés d’un PEB.
• Condition liée aux actes juridiques : l’obligation d’information vise les contrats de vente (et l’avant contrat), ainsi que les contrats de location.

Où trouver l’information de la présence d’un PEB ?

Le PEB étant un document annexé au plan local d’urbanisme, son existence est révélée par le certificat d’urbanisme ou la note de renseignements d’urbanisme, délivrés par la commune.

Rappelons à ce titre que l’article L. 112-11 du Code de l’urbanisme est intégré au sein du chapitre II relatif aux servitudes d’urbanisme.

D’autre part, l’état des risques et pollutions mentionne désormais la présence ou l’absence d’un PEB à l’adresse demandée.

Comment cette obligation se matérialise-t-elle ?

Il devra être remis au locataire ou à l’acquéreur, un document qui sera inclus dans le dossier de diagnostic technique.

Ce diagnostic devra comprendre l’indication claire et précise de la zone du PEB, l’adresse du service d’information en ligne permettant de consulter ce PEB et la mention de la possibilité de consulter le PEB à la mairie de la commune où est situé l’immeuble.

Comment transmettre l’information ?

Ce diagnostic devra être remis au locataire ou à l’acquéreur, par le biais d’une annexe, en fonction :

• A la promesse de vente ;
• Au contrat de réservation en cas de VEFA ;
• A l’acte de vente ;
• Au contrat de location.

Quelles sont les sanctions attachées à cette obligation ?

Le diagnostic transmis n’a qu’une valeur indicative. L’acquéreur ou le locataire ne pourra engager la responsabilité du propriétaire ou du bailleur sur son contenu.

Toutefois, en l’absence de remise de ce diagnostic, l’acquéreur ou le locataire pourra poursuivre la résolution du contrat ou demander une diminution du prix.